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按揭买房,采用哪种还款方式最划算?

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2018-8-16 21:06:57 来自理财生活 来自PC [ 复制链接 ]









买房,是我们人生中的一件大事。按照现在的房价,通常来说,我们买房都是要按揭的(土豪除外~)。而按揭贷款,其实有两种还款方式:等额本金和等额本息。首先给大家科普一下,这两种还款方式的不同。

等额本金,每一个月还的本金都是一样的,但是最开始的时候,我们欠的钱要多一些,所以我们在最开始的时候要还的利息会多一些,后面会越还越少。也就是说,采用等额本金的方式还款,最开始的时候要还的钱会多一些,以后每月会越逐步减少。

等额本息,也就是我们每个月还款的总数都是一样的。它是把我们的本金和贷款的利息相加,然后平摊到每一个月还钱。也就是说,最开始的时候,我们还的本金少一些,利息多一些,后面本金越还越多,而利息占比则越来越少。











那么这两种方式,到底哪一种更加的划算呢?正好最近有位老铁问了我一个问题:他现在的房子,使用的是等额本息的还款方式,问我要不要换成等额本金的还款方式,到底哪一种方式更划算?那么,我就用这位朋友的数据,来给大家计算一下,看看到底是等额本金划算还是等额本息划算。

这位朋友一共贷款是45.4万,他采用的是公积金贷款,利息是3.25%,贷款15年。现在采用的是等额本息的方式还款,每个月需要还款3190.12元。这样算下来连本带利一共要还款57.4万多,利息要还12万多一点。具体情况请看以下截图:











那么,如果采用等额本金的还款方式,又是怎么还款的呢?同样是公积贷款,3.25%的利息,同样是贷款15年的时间。一共还款56.5万多,利息是11.1万多。具体情况请看以下截图:








然后,再和等额本息还款方式比较一下,我们发现:利息要少还将近9千块钱。(120220.92-111277.29=8943.63)这样算下来,感觉还是等额本金还款方式,更加的的划算一些。但事实真的是这样吗?

我们再来仔细的计算一下:采用等额本金还款方式,第一个月的时候要还3751.81元,第二个月还3744.97元,第三个月还3738.14元,以此类推。仔细观察我们发现,每个月还款会少6.84元。也就是说,我们第一个月会比等额本息还款方式(每月还款3190.12)多还561.69元,第二个月会比等额本息还款方式多还554.85元,第三个月会比等额本息多还548.01元依次类推。我们通过计算得知,等额本金还款方式要到82-83个月的时候,才和等额本息的月还款额3190.12元相同。

和等额本息还款方式相比较,前面的82个月,我们都要多还钱。那么这82个月,我们要多还多少钱呢?计算结果大约是2.3万。而82个月,相当于6.8年,我就算7年的时间,后面还有8年的还款时间。而这个多出来2.3万元和这8年的时间,我们是不是可以把钱拿来做投资呢?

就算5%的收益率(对于我们做理财的人来说,这个收益并不高),还不算前面7年的收益,就算后面8年的收益,也有9200元,比我们采用等额本金还款方式节省的利息要多。所以,通过计算我们发现,其实是等额本息的还款方式会更加的划算。(当然,我们这里还没有考虑通货膨胀的因素,如果算上通胀差别会更大。)

文/胡瑞  **公众号【胡瑞微讲堂】 微博【理财师-胡瑞】专注于理财知识科普,让更多的人重新认识理财!




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