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如何寻找未来房价暴涨的城市

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2018-8-6 15:03:51 来自理财生活 来自PC [ 复制链接 ]
上周五听了一堂讲宏观经济的课,主讲人韩廷春是清华大学公共管理学院的教授。

韩教授主攻经济学研究,这次四个小时的授课涉及国家宏观经济的方方面面,此处不再赘述。

亭主对房地产解读最感兴趣,和大家分享一下。

1、房地产是否存在泡沫?

韩教授认为,房价上涨主要有以下几方面的原因。

第一,地价过高。

第二,居民储蓄率高,缺乏好的投资渠道。

是泡沫就一定会破灭——这是大家都认可的经济学原理。按照这样的原理,如果房子是炒起来的,过一阵子价格就会回落。

比如温州、鄂尔多斯等城市,房价都回落了很多。

但从全国的情况来看,即使经济形势不好,政府调控政策愈发严格,房价依然坚挺,尤其是大中城市。因此,房价上涨背后有着坚实的基本面支撑。

另一方面,中国的房地产市场不同于其他的国家,有明显的中国特色。中国的土地是国有的,租金收入全部归政府所有。房价越高,财政收入就越多。

因此中国的房地产市场不仅是消费品市场,同时也是投资市场。

在中国金融市场不发达的大环境下,房地产是中国投资者的首选,房地产市场发挥了货币蓄水池的功能。

这种情况下,随着中国货币供应量的增加,房地产价格就不断地出现上涨。

2、限购限售是好的调控政策吗?

韩教授认为,限售限购是非常笨,且无效的调控政策,可以叫“空调”。

他认为好的调控政策应该是两手抓。

第一,政府提供大量的廉租房、公租房和保障房。

以新加坡为例,70%的房子都是政策提供的这类房产,剩余30%进行市场化定价。

第二,推出房产税,作为长效调控机制。

目前地方财政收入的三分之一都来自卖地,而在西方国家,财政收入的20%稳定的来自房产税。

在房产税的政策上,需要谨慎谨慎再谨慎。

比如,要按照人均平米数进行征税,以家庭为单位进行征税。

比如,在从低税率开始起征,西方社会的税率多在1%-3%,国内应从1%开始。

比如,一线城市和三四线城市应该在税率或者起征点上有所区别,应先从一线城市开始试点等。
卖地来钱快,收税却要很多年,因此,在政策推行的时间表上,并不乐观。

以上是韩教授的观点。

对于房地产,亭主还有很多疑问,因此自己做了一些功课。

1、如何判断一个城市的房子是否值得购买?

判断一个城市的房产能够保值增值,也就是要看这个城市是否有发展潜力。

最直观的指标就是,看看这个城市是否有持续的人口流入。有人来,就有人在这里消费投资,创造价值,也就有人来接盘房产。

另外可以参考的指标有:城市规模、人居收入、土地供应、儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入、服务业占比。

其中儿童数量增速,任志强有过相关的论述,他说:小学生增长的数据最为有效。

因为小学一来,说明一家子都在这里生根了,小学中学12年都跑不掉,孩子大了得买大房子,再长大还要买房结婚,这是真实的人口增长。

所以,小学生增长的城市一定是未来房价暴涨的城市。

至于去哪里看一个城市的小学生增长数量,你可以试试当地的教育局网站。

2、自住房还需要观望一下再买吗?

香港人管买房叫“上车”,说的特别形象。在一个城市买下一套房子,就是买入了这个城市的未来,人才能真正算是在这个扎下了根。

北大的徐远教授给出的原则更为明确——先上车原则。

他说“中国经济就像一列快速前进的列车,一个个大中城市就像一节节车厢,买房就相当于买票上车。不管是商务座、二等座还是站票,一定要先买票上车,才能不被列车抛下。”

如果你刚需一族,先保证买上一套,再去考虑位置、大小、学区、配套等等。

3、郊区便宜的大房子,市区高价的小房子怎么选?

徐远教授对此给出了第二条原则:稀缺原则。房子的价值,更多的不是体现在房子身上,而是周围的稀缺资源。

这也是为什么学区房特别保值、更容易升值的原因。

学校、医院 、商业等配套带来的便利性才是房子升值的根本价值所在。

如果有选择的话,尽量选择城市中心、附带各种稀缺资源的房子,实在买不起,买地铁沿线的房子,交通上的便利性可以部分替代稀缺资源。

4、买房怎么贷款更划算?

总体来说,房贷是普通人一辈子最好的借钱机会,利率低,周期长。

从银行贷款,等于是让银行帮我们抵御通货膨胀。

货币具有时间价值,现在的100块,比明年的100块值钱。如今的2000块房贷,放到10年后,跟现在500块差不多。

在理财的领域里,有一项基本概念,就是——货币的时间价值,有了这个概念,很多问题就迎刃而解了。

因此,买房子贷款的时候,牢记这三点就够了。
第一,尽量降低首付比例。
第二,贷款年限越长越好。
第三,贷款请首选公积金。

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