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【影·规划】房价已涨了一轮,还要不要买?

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2017-7-31 00:42:00 来自理财生活 来自PC [ 复制链接 ]
​导读

这是小影子为粉丝做的第18份理财规划。(此为公众号福利活动,免费名额会不定期推出,敬请关注。)

情况介绍

小Q,一家三口,目前全职在家照顾孩子。


总资产11.5万元,主要是银行储蓄,少量投资于P2P和余额宝。镇上有一套房,无贷款。


有车贷,每月2700元,还需还18个月。


年收入已知部分4.6万元,出差补贴结余不详,年支出9万元左右,丈夫个人支出在出差补贴中扣除,未记入年支出中。


理财目标

①在市里买一套房(目前房价7000-10000元/㎡);


②为宝宝存教育基金;


③配置保险。

财务健康体检

小Q一家目前的状况,可以说是有房有车有10万存款,存款不算多,但是一般人看来小日子也算是不错。不过仔细看,似乎有不少问题。


1.结余率不高


因为小Q丈夫的支出跟出差的消费以及报销费用混在一起,且小Q丈夫没有记账,所以比较难计算小P丈夫实际收入。仅计算底薪和年终奖的话,一年收入是4.6万元,而出差报销每年收入在10万元左右。小Q和孩子的支出以及还车贷每月共需8000元左右,在加上小Q丈夫的支出,则小Q家的年度结余金额必然是小于4.6万一的,对于有房无贷且有买房计划的家庭,小影子建议结余率保持在50%以上比较好,小Q家的结余率并没有达到这个目标。


2.储蓄比例过高


小Q家的存款有80%左右是“放在银行卡里”和作为现金留着周转的,只有不到20%的资金是投资于余额宝和P2P里。可以预计,这样的投资组合收益率是非常低的,即使小Q的P2P是参与各种新手活动薅羊毛,一年总的投资收益也不过两三千元,总资产收益率不到3%,妥妥地跑输通胀。


如何达成理财目标

理财目标一:在县级市买一套房


县级市的房子价格在7000-10000元/㎡之间,一般三口之家选择90-100㎡的房子是比较合适的,因为不超过90㎡的房子契税会比较少,所以如果有89㎡的小三房是很不错的选择。假设买的是89㎡、单价8500元/㎡的房子,则总价75.65万元,三成首付需22.7万元,税费需3万元左右,纯商业贷款20年,按目前的基准利率每月需还款3500元。


首先,小Q有11.5万元存款,还需准备22.7+3-11.5=14.2万元。前面说过,小Q家庭每年结余不详,不超过4.6万元;另外,小Q计划一两个月之后就去找工作或者自己做一些小生意,上班预计每月能有2000元收入,可以增加一些结余。我们假设为4万元,则需3.55年之后才能准备好首付和税费,另外还需准备装修费用。


详细了解之后得知,小Q买房主要是为了孩子上学,需要三年内买房,而小Q公婆也可以帮忙出一部分首付。


小影子建议:


小Q可以在今年内(一般年底房子交易比较低迷,可以考虑年底出手)购买一套二手房,先出租,等孩子到了上学的年龄,需要去住了,这时候也攒了点钱,可以重新装修。甚至可以根据一些家长的建议,等孩子再大一些,过了喜欢到处涂涂画画的年纪,再进行装修。

理财目标二:为孩子准备教育金


小Q想要为孩子准备教育金,孩子今年1岁半。教育金根据用途不同,要选择的产品和投入本金就不同。


如果小Q是打算为孩子存一笔钱用于读大学或出国,这样长期的产品,可以考虑“国债定投”,即每年或者每次国债发行的时候,都购买同样金额的五年期国债,比如2000元,国债一般每两个月发行一次,即每月存入1000元;每笔国债到期,再连本带利加上当月的2000元继续购买五年期国债。对于这样长期的资金需求,最重要的就是保本保收益,国债虽然收益不高,但是安全性很高。


如果小Q是为了孩子上小学等准备一些钱,作为一些兴趣班培训班支出的补充,则可以选择基金定投。基金定投不同于国债,虽然长期来看是大概率能够获得收益的,但是短期可能会出现亏损,而且不能保证想要用钱的时候就是正收益的,所以,作为教育基金,并不适合大笔资金投入。目前小Q家还有车贷,如果这一两年内买房,则还完车贷之后还有房贷,闲钱并不算太多。


另外,虽然国内市场上主动型基金的表现跟指数型基金相比还是比较不错的,很多主动型基金业绩超过指数型基金,但是不能忽视的是,还是有一部分主动型基金的业绩是低于指数型的。更何况,主动型基金因为基金经理变动、基金公司风格变化等因素,未来业绩也很难预测。所以,刚开始基金定投,还是建议选择指数型基金。


小影子建议:


长期(十几年)教育基金可选择“国债定投”,短期(3-5年)教育基金可选择“基金定投”。目前的收入水平下,建议每月投入500元,后续收入增加再增加每月投入金额。


理财目标三:配置保险。


小Q有计划要配置保险,但是备注说明这一点并不是很急迫。实际上买保险这事儿,虽然很多人觉得很复杂,货比三家还确定不下来,但是在小影子看来,却是一件可以利用“72小时法则”(即决定的事情在72小时内开始行动)的一件事。


买保险跟买其他消费品并没有太大的不同,只是术语比较多,合同条款比较复杂罢了。但是,我们买保险并不需要把自己也变成保险专家,搞清楚最基本的概念、看得懂合同就可以了。


首先,社保里的医疗保险可以说是性价比最高的医疗险,小Q全家应该优先购买社保。小Q目前待业,以后在老家找工作鉴于预计薪资比较低,很可能公司不会给交社保,可以自行缴纳城镇居民医保,孩子也有对应的保险可以购买。


其次,小Q应该优先购买丈夫的保险,因为丈夫是家庭主要收入来源,甚至可能是唯一收入来源,给丈夫提供足额的保障是很必要的。购买的顺序是意外险-医疗险/重疾险-寿险。如果购买的每年续保的消费型医疗险和重疾险,保费是比较便宜的,小Q的丈夫可以花两三千元,把这些都买齐。这种消费型医疗险和重疾险大多只在网络销售,比如支付宝的保险栏目,有兴趣可以去看一看。


小影子建议:


①配齐全家的社保;


②为丈夫购买意外险和重疾险。

一些其他

县级市的房子VS地级市的房子


小Q最初是打算在地级市买房(丈夫也在地级市工作,有当地公积金),但是因为小Q在老家带孩子、丈夫总是在出差,看房就耽误了,而最近一年多,地级市房价飞涨,所以放弃了这个选择。


地级市的房子比起县级市,当然会有更多优势:

  • 如果同样是买二手房,暂时先出租,地级市会更好租一些。

  • 地级市的房子的升值空间长期来看比县级市要大。(一般情况,如果县级市遇到很好的发展机遇一下子变成什么新区了就飞了)

  • 地级市的教育资源更优。(同样是一般而言,而且说教育不光是考虑的升学率,大城市的小朋友眼界更开阔。)

  • 地级市机会更多,小Q无论是找工作还是自己做生意,都有更多机会。


但是缺点也是很明显的:贵,而且贵很多。地级市的二手房,房龄较新、地段较好的,单价在15000元/㎡左右,即使有公婆支援首付费用,后续公积金+商贷组合贷,每月还款也要5000多元。对于小Q家目前的收支水平来说,压力是非常大的。而且小Q老公也倾向于购买压力较小的县级市的房子。


没买的人总是觉得房价太高而不想买。他们潜意识里应该也不认为房价马上要跌了,如果真的跌了,应该也不会买,而是想着应该还能继续跌。但是,既然房子本质上是用来住的,也是一种消费品,买自住房可以看看价格趋势,选择一个相对低点购入,但是想要买在最低——这个时点可能在十几年前或者十几年后——那就永远买不了,也住不上。所以,自住用房还是考虑价格是否可接受,买了之后也别总去关注价格,涨了一时不会卖,跌了是自寻烦恼。


小Q如果想要能买条件更优的地级市的房子,只能靠自己提升收入,尽量要能覆盖房贷支出。那么,小Q就不适合去打工赚每月2000元的工资,而是可以直接考虑自己做一些生意。不过,也要提醒小Q,做生意是需要本钱的,正式投入前要多做考察分析,不能盲目起步。


调整资产配置组合


小Q家大部分资产为银行储蓄或者现金,资金利用率很低,大概是小Q之前并没有想过理财,对于一些投资品也不是很放心。


目前资金门槛比较低的投资品不多,基本上就是股票、基金、P2P、银行理财、民间借贷、黄金。股票和基金(一次性买卖)都需要一定的知识和经验才能赚钱,对于新手来说,可选择的范围就更小了。


小Q比较想做基金定投,但是如果小Q不卖镇上的房子而想直接买二套,则这笔钱很可能三年后就用到了,并不能保证当时基金是盈利的状态。所以建议将资金分配到P2P和银行理财中,至于比例,根据小Q的风险偏好确定,想要高收益并且能承担较高风险,则多投一些P2P;不愿意承担较高风险,则多投一些银行理财产品。


总结:


小Q需要做的是:


①未来一两个月里,分析自己的特长优势以及计划要做的生意,考虑其可行性。


②每月拿出500元购买国债或者基金定投。


③为全家配齐社保。


④为丈夫购买意外险和重疾险;如果选择消费型重疾,则可以再购买寿险。


⑤重新分配手里的资金。


·The end·


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作者:小影子攒钱记

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