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2017楼市解密

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2017-4-12 13:20:23 来自理财生活 来自PC [ 复制链接 ]
引言
随着2016以来房价全面性的大幅上涨,相对于股市的大牛市有过之而无不及。到底是什么原因让这种疯狂走的这么洒脱,这么任性?带着这个疑问,以及自己那份想买套房跃升为中国富人的小情怀,开始追问。
我花了半年的时间在学习各种知识,了解楼市的奥秘,甚至于去年2016年10月写下了《聊聊房价》,对中国房价进行了一次分析和预测。当然这只是自己吹牛皮,没人理而已,大多就是看个笑话罢了。
当时的结论是:能买房的基本都买了,年轻人不适合买房,而且我认为房子可能要跌,所以认为不能买房子。但是时间就是一个检验器,它狠狠的打了我的脸。就拿我所在的杭州来说,不仅没有跌,成交量则大幅的上涨了,价格更是稳中有升。
当然,在这几个月过程中我有意无意的又了解到了一些和楼市的知识,为此,记录一下吧。
不得不说的限购
自从2016年雷霆般的政府限购突然铺面而来,整个华夏大地闻到了一股血腥味。人们突然如梦初醒,特么的房价还要涨啊,赶紧买。我想这是很多人的反应吧?但是,这个时候的我却相信政府限购就是想让房价跌。为了找到共同感开始刷知乎,也奇怪,知乎上的人总是分析的头头是道,但结论往往是给个很模糊,于是我就觉得楼市个雷区,不能进去。
但是进入2017年之后限购政策依旧如雪花般飘来,最终我美丽、贫穷集于一身的大赣州尽然也发布了限购政策,我特么就方了。为什么?一个四线城市,被各种专家嫌弃的城市,尽然限购。最有意思的是很多文章里说到一些三四线限购时,提到说“闻所未闻的地方”,就包含了咱们大赣州,特么的闻所未闻,白眼狼,大苏维埃(瑞金)可认得?蒋中正之子在赣南的故事可知否?尽然说闻所未闻,这种专家直接不要理,一般人不知道就算了,作为砖家根本没有学识可言。
接着北京的政府开始变态了,离婚开始限,商住开始限,基本应该是不让买的节奏啊。于此同时呢,我发现了一些报道,说三四线的去库存是通过棚户区改造后将这些人赶去买新房来达成的。我特么如梦初醒啊,突然想起春节的时候听到一个亲戚说要买房子,想要借钱,说是他们那里要拆了,还感叹说:“本来都没有想过要再买房子了,以为就这么一辈子了”。我突然才明白,政府想到了这么一个招!
到此一套限购的组合拳开始显现:
  • 首先是第一波限购,将价格稳住,坚定的封住一线流动性;
  • 等待二线去库存,然后开始加码限购,防止投机资金高位套利去换汇;
  • 然后就逼一二线的资金过去拉升三四线城市房价;
  • 接着推动棚改货币化,去库存加速;
  • 继续推动限购限制外汇流出;
  • 收紧货币,释放美元加息压力;
这就是目前限购所做的一些事情背后的目的,应该说整体过程很顺利,目前来看整体的经济数据开始企稳。而且会发现目前还在购房的人主要是两类:
  • 工作几年没房首次购买的;
  • 有房想着改善的;
我身边就是活生生的例子,2015年股市红火的那年一屋子封闭开发的10个左右同事,都特么在炒股,90%没有在工作地买房子或者没买过房子(有一个买了早年买了)。然后股市爆跌,接着2015年底就开始了去库存的节奏,这时就有同事想买房子了。主要是因为孩子什么的,但是还是有同事还是觉得房子没前景。但杭州的房价已经开始向上,直到杭州G20一开,房价就直接涨到位。这时大家就开始方啦,原先远的那种看都懒的去看的房子已经翻了一翻。其中有位同事最有意思,原本他手上的资金可以买在滨江区最好的地段,结果每过一段时间就往南几公里移动,最终买在了萧山。于此同时原先不打算买房子的人都开始买房子。那些之前说没钱,各种没钱,说房子这么贵的都特么开始看房,甚至于快速的下手。
所以说2016限购后你会发现还在买房子的人都是这些人,之前说没钱,觉得房子没投资价值的人,尽然在买房子了。而且你会发现这些人确实是不限购的。
还有些人是改善型的,手上有房子,又考虑二胎以及沉淀的资金拿来换一套大的。但是限购政策却一波波的来,这种需求开始有点跟不上限购节奏,很容易就被限购了。
好了,既然大家觉得限购是为了房价更好的涨,那么有个问题,像上面两种人外都被限了,难道不是限制了价格上涨来源吗?有人觉得这是把需求放在了未来,会在未来集中暴发,所以房价在未来某个时刻会大涨。其实这理解都不太准确。随着首套房的人越来越少,可以买房子的需求也会越少,房价如果继续涨,买不起的人更多,需求就会更小。不存在需求暴发的问题。这几次的限购后暴涨是人为的增加了交易频率导致的,有点像政府在暗地里做市。
我的分析是:
  • 政府的限购不是一次性投入的,就是觉得房价会因为限购而波动,甚至下跌。就像2015年股市一样,如果用力过猛就容易扯着蛋。所以政府先把最热的给压住,如果发现这个压力不够再加,直到比较稳了。这是什么意思?政府确实是希望房价不要大跌,因为大跌就会引起恐慌性抛售。
  • 限购是将风险分摊,用官话说就是把杠杆移到居民部门,因为其他部门是要去杠杆。而且中国老百姓有钱,存款多了去了,加点杠杆没事。最重要的是限购后还能买的人是最不容易违约一波人,房价跌你也能扛着,怕啥,政府最不担心的就是这波人了,这些可是社会的主要劳动力啊,这些人一般都是有现金流入的。
  • 最近放出的限购已经到了限制卖了,提升出售年限,增加土地供应,这就是在稳住杠杆,不让居民杠杆继续上升。
  • 棚改的目标是去库存,但这里有个风险,就是棚改货币化是要钱的,这些钱哪来?要么是财政?如果从银行来又是债务。但是棚改后这些人拿了钱去一二线买怎么办?或者拿着钱不买,这些风险导致了三四线开始限购,一方面是形成一种紧缺的情景,让大家拿钱去买。另一方面通过这种购买的交易来拉升房价吸引一二线的溢出。最终达到三四线去库存的目的。
总结一句话:就是让老百姓接盘,去了企业、房地产、地方政府的杠杆。所以保证了整体的杠杆风险不出现大的风险。这是政府的核心目的,注意,他不保证房价一定不跌,因为政府也没底,只是在想办法稳定房价而已。但是想要涨?等你发现身边的人都买了房子,还有谁买?想要极少的成交量来拉高房价?想都别想。
再谈谈货币贬值对房价
专家说货币超发是引发房价上涨的根源,因为钱太多了,大家总要投资保值。而且M2是1x%啊,你想想这得多夸张。想着口袋里的RMB放着就是贬值,只能投资了,但是现在小生意不好做,外贸已经大不如前,所谓的实业不行就是说的这些不行。不再像之前那么容易赚钱了。那么中国这么多资金总归是要有去处吧?买房子发现是唯一的路,于是媒体也好,民间也好都这么认为,国家又来了个大折促销当然火了。
但是事实是货币超发只能是间接抬升了房价,货币超发的目的是实体经济容易融资,从而降低企业杠杆。只不过没想到现在金融体系开始自循环了,发了钱可以不停的玩金融手段,套银行的钱,收利息。然后房地产被一追捧,大家自然就会把钱流过去赚大钱啦。地产商这时就更有钱啦,开始更夸张的发展。人家恒大在股市表现如何?呵呵。
中国人买涨不买跌,其实大家会发现2014-2015年大部分城市房子是相对稳定的,卖家是求着买家的,政府提出了去库存也提到,需要适当的降降价。可是老百姓不信,跌的东西谁买?于是做市呗,涨价吧,好了大家开始抢购。这时候是在变形的推动M2。
真的要是想货币贬值,不会让你感觉的这么明显。别信这种论调,真要想要贬值,政府就不会让房子涨这么多,正是因为想维持货币不贬值,才保持了现在的利率想让真正有钱的人有一颗留下的心。政府把钱圈在房子上,保持了物价的相对稳定。不至于通货膨胀,大家可以按照老路子继续生活,做生意。最终随着收入增长,自然的形成贬值。但是社会上对这种贬值的恐慌放大了,才导致了现在的这种情景,导致M2更加失控。
所以说货币贬值并不是推高房价的动因,而是副产品。
换句话说,有钱人早就把房子卖的差不多了,到国外避险保值,人家早就不想留啦,国家是在想办法留。人无贬基可外汇减少1万亿美刀,不是开玩笑吗?现在应该担心的是人民币能维持多久,是真的不会贬值吗?靠楼市真的能把这么大量的浮肿资金圈住不出事吗?
这就回到了限购,限购不是为了让房价涨,就是防止系统性风险。因为房价过快的涨、跌都可怕。目前大多数的人都相信政府能够把这个风险控制住,也就是相信房价会企稳,不会跌。这也是有房的和要买的人的期望,同时也是政府的期望。当然货币自然就是要少发点啦,控制好节奏,不要出现问题。
所以说,货币贬值可能不能避免,只是快慢,想通过货币来判断房价,只能是参考这个趋势,货币发的多,如果没有其他的东西在涨,那么房子会涨。如果货币发的少,没有什么在跌,房价就会跌。
所谓的刚需
主流的论调是:刚需不要管房价贵还是便宜,只要钱够就买。而对于投资的建议就不要买了,现在已经过了投资的黄金岁月,真要投也要买一线核心地段之类。
我在想一个问题,我自己是刚需吗?我在温州、上海、北京工作过,目前在杭州工作,老婆孩子都过来了,我是不是在哪工作就在哪是刚需?谁给个定义?
真要说刚需太抽象了,小孩子要上学的算刚需吧?要结婚了丈母娘非要房子的算刚需吧?在工作地没房的算刚需吧?是不是只要有利于房价上涨的就是刚需!
对,只要是有利于房价涨的就是刚需。投资(机)的当然不算,因为他虽然在炒高房价,但是他卖的多了也会炒低房价,从而形成恶性循环。刚需是什么?就是买了房子不卖了,这就是刚需。嗯嗯,是政府想要的需求叫刚需。
但事实上多少人是因为住而买房子呢?非常少,多多少少都会因为房子的金融属性,否则租房子可是要划算的多。如果政府给力,提供好的租房环境和配套租可能是非常合适的。政府没有这个动力去做这件事,一方面这样的管理成本太高,没有税收来源;二是地方政府的钱根是土地财政,不努力高价卖地不符合逻辑。
所以真要觉得自己是因为刚需才买房的要多个心眼,房产是不动产,如果加了杠杆(贷款)跌起来的时候很痛的。一个家庭不宜配置过多的不动产(比如远远超出自己的负债能力)。如果发现自己能力无法在生活的地方买起房,应该考虑的是提升能力,或者选择其他的路走。人生不止眼前的苟且,还有诗和远方,生活还是要继续的,不能为国接房,至少要把自己的小生活过的舒服点。别太把自己当真的,你不见的就是国家爱护的“刚需”。
刚需可以是国家刚刚好需要你,后面也可能是刚刚好又不需要你了。
未来
我其实最关心的是未来,因为知道未来越多,你越有胜算,这就好比先知。我们为什么要学习,就是因为学习经验以预测未来。
对于楼市,我还是看空,我不相信政府这种统治工具能够比市场更有控制力。想想身边的朝鲜,以及之前的社会主义国家,还有中国改革开放前后30年的区别。正是对客观规律的敬畏,才有了后来的繁荣,反之则贫穷。中国不会停止开放的脚步,这种趋势不可阻档,现在的苟且只是苟且,我们不可逃避,但不用太久,未来一定会是诗和远方。

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